Недвижимость и ипотека: взгляд банков

На смягчение условий отечественных банков по ипотечному кредитованию может повлиять конкуренция со стороны банков с иностранным участием, а также льготное жилищное кредитование в рамках государственных программ.
Данное мнение содержится в исследовании, подготовленном аналитическим подразделением Национального банка РК, обзор которого мы представляем в этом номере.
Спрос на ипотечные кредиты
Напомним: в исследовании Нацбанка в начале этого года сообщалось, что реальный платёжеспособный спрос на ипотечные кредиты незначителен. Физические лица брали кредиты на элитную недвижимость (учитывая инвестиционную привлекательность), а число заёмщиков, взявших или собирающихся взять кредит на недвижимость экономкласса, было значительно меньше. К началу лета 43% банков прогнозировало рост спроса на ипотечное кредитование.
Осенью 2012 года 53% БВУ, опрошенных Нацбанком, ожидает увеличения спроса на ипотечное кредитование. Хотя банки в этот период планируют продолжить работу по наращиванию клиентской базы, некоторое смягчение кредитной политики в ипотечном сегменте готовы осуществить только 20% респондентов, так как считают, что спрос на их кредиты будет сохраняться и без смягчения условий ипотеки. Но тенденция к снижению процентных ставок на жилищные кредиты в отечественных банках будет иметь продолжение. Это связано, по мнению составителей исследования Нацбанка, с конкурентным давлением со стороны банков с иностранным участием, стремящихся увеличить своё присутствие на рынке ипотеки в Казахстане, а также с льготным жилищным кредитованием, реализуемым в рамках государственной программы «Доступное жильё-2020».
Таким образом, хотя сегодня спрос со стороны потребителей на долгосрочные ипотечные кредиты значительно превышает предложение банков (что связано с положительными ожиданиями населения по рынку недвижимости, ростом личных сбережений и частичным снижением процентных ставок по ипотечным кредитам),темпы реального роста ипотечного кредитования сохраняются на низком уровне.
Прогноз банков по ценам на недвижимость
Большинство БВУ (62%) считает, что осенью этого года цены на недвижимость останутся на прежнем уровне, а около 30% прогнозируют некоторый рост цен. К слову, ещё в начале лета 57% банков считало, что рост цен на недвижимость будет плавным. И эти ожидания подтвердились — фактический рост цен по Казахстану летом составил в среднем 3.9%. Позже банки сообщили, что в III квартале ожидают замедления роста цен на недвижимость.
Проблемные кредиты
Кредитный риск по ипотеке для отечественных банков второго уровня этой осенью сохраняется на достаточно высоком уровне в связи с медленным устранением последствий финансового кризиса. В частности, всё ещё достаточно высока доля проблемных кредитов в ссудном портфеле банков. Сегодня банки исправляют ситуацию с проблемными ипотечными кредитами путём увеличения сроков погашения, а также взысканием залогового имущества. Но даже при этом надёжность ссудного портфеля банков остаётся пока на невысоком уровне. Только 11% банков прогнозирует улучшение качества ссудного портфеля, 84% предполагает, что этот показатель останется без изменения. С целью снижения кредитного риска банки стали больше внимания уделять платёжеспособности заёмщика, наличию у него положительной кредитной истории. Кроме того, банки усиливают автоматизацию кредитных процессов и контроль за выполнением требований к заёмщику.
Показатели, влияющие на рынок недвижимости РК сегодня:
Экономика. Инфляция в РК в этом году предусмотрена в прогнозируемом коридоре 6-8%. Согласно прогнозу Нацбанка РК, инфляция по итогам 2012 года составит 5.9%.
Доходы населения. В настоящий момент среднемесячная заработная плата в РК — 94 845 тенге, что на 17.1% больше по отношению к 2011 году. Доступность жилья в ЖК остаётся низкой: семья из трёх человек (2 работающих взрослых и 1 ребёнок) должна работать около 3 лет и 9 месяцев, чтобы заработать на квартиру площадью 54 кв. м, при теоретическом условии, что весь доход пойдёт на уплату стоимости квартиры.
Цены в строительстве. Рост цен в строительном производстве в среднем составил 5.4% по отношению к прошлому году.
Изменение количества строительных компаний. На данном рынке зарегистрировано 42 150 юридических лиц. Из этого числа количество действующих строительных компаний уменьшилось в этом году на 0.7%.
Доходность инвестиций в недвижимость. Данный показатель увеличился до 16.6%, что связано с ростом цен на вторичном рынке жилья в 2012 году. (Доходность от инвестиций в недвижимость рассчитывается как сумма доходности от аренды благоустроенного жилья в течение года и от последующей перепродажи.)