Оценка и переоценка памятников архитектуры, истории и культуры, Алматы

Памятники истории и культуры: здания-памятники, старые кварталы, исторические центры, надгробья, усадьбы и т.д., являются культурным наследием, в котором отображена история страны, зодчества и культуры. Здания-памятники относятся к объектам недвижимости. Поэтому оценка памятников культурного наследия и оценка объектов недвижимости имеют много общего. К примеру, методы оценки общих факторов, которые влияют на рыночную стоимость.

Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость - это категория стоимости, наиболее востребованная рынком и отличающаяся от других типов стоимости. Оценка стоимости здания-памятника подразумевает оценку историко-культурной, градостроительной и архитектурно-эстетической ценности строения, учитывающую:

• - целостность;


• - сохранность;


• - древность;


• - подлинность;


• - значимость и своеобразие объекта;


• - систему планировки;


• - общую пространственную организацию застройки;


• - культурно-археологический слой;


• - выраженность стилевых признаков;


• - типологическую отнесенность;


• - авторство;


• - многообразие архитектурных компонентов и их выразительность.

Объективная комплексная оценка здания-памятника возможна лишь на основе соединения в единое целое всех выше перечисленных характеристик. Экономическая оценка здания-памятника состоит, прежде всего, в стоимостной оценке материального состояния, которая получается вычитанием физического износа из полной восстановительной стоимости с прибавлением стоимости земельного участка, при этом, не учитывая оценку влияния времени, а также принадлежности здания-памятника к историко-культурному наследию. В стоимость здания-памятника входит:

• - цена, которая выплачена за него;


• - издержки по его воссозданию и эксплуатации;


• - ожидаемые полезность и удобства.

Удобства характеризуются набором потребительских свойств, присущих зданию-памятнику как рыночному товару. Перечень потребительских свойств ограничен покупательной способностью возможного покупателя. В стандартах оценки стоимости объектов недвижимого имущества Республики Казахстан указывается целесообразность применения затратного подхода в оценке памятников культурного наследия, что объясняется отсутствием рынка архитектурных памятников.

Оценка памятников истории в зависимости от категорий подразделяется на различные направления:

• 1. Оценка памятников археологии;


• 2. Оценка памятных мест;


• 3. Оценка памятников градостроительства:


• - оценка городских площадей;


• - оценка исторических улиц и переулков;


• - оценка усадеб;


• - оценка старинных исторических кварталов;


• - оценка исторических домов.


• 4. Оценка исторически значимых зданий, сооружений и памятников:


• - оценка памятников деревянного зодчества;


• - оценка старинных церквей;


• - оценка старинных храмов и часовен;


• - оценка крепостей;


• - оценка исторических дворцов;


• - оценка арок.

Оценка объектов культурного наследия имеет ряд особенностей по сравнению с оценкой объектов коммерческой недвижимости. Помимо общих факторов, влияющих на рыночную стоимость, таких как площадь, местоположение, функциональное использование, транспортная доступность и т.д., существует еще ряд особенностей. Они оказывают разнонаправленное влияние на стоимость объекта культурного наследия с одной стороны и на владельца данных объектов накладываются некоторые ограничения, ограничения, связанные с соблюдением нормативных требований по их содержанию: постоянное проведение ремонтных (реставрационных) работ, обязательное их согласование с госорганом и т.д., что является понижающим фактором цены. Одновременно с этим, владение такими объектами недвижимости дает и преимущества - это имидж, социальный престиж, что является повышающим фактором цены.