Оценка земельного участка, Алматы

ЗЕМЛЯ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ПРАВА ПОСТОЯННОГО И ВРЕМЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ - АРЕНДЫ, КАК ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

Наибольшей ценностью, которой мы владеем, является земля. Земля - основа для общественной и экономической деятельности человека, в то же время она является товаром и источником благосостояния людей. Ограниченность и невосполнимость земельных богатств является главным вопросом государственной политики каждой страны. Именно по этой основной причине, земля, как объект недвижимости, обладает огромной ценностью. Земля занимает уникальное и ключевое положение жизни общества, так как она является главным социально-экономическим и минерально-сырьевым фактором для производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:
- Каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
- Земля является недвижимой в вещественном отношении;
- Земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;
- Предложение земли ограничено природой;
- Земля может использоваться людьми для различных целей.

Земля относится к объектам недвижимости, и может являться предметом различных сделок купли-продажи. По целевому назначению земля делится на несколько видов.

Оценка земли может проводиться в следующих целях:
- Оценка в целях контроля правильности уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
Оценка в целях передачи объектов в качестве вклада в уставной капитал и фонды юридических лиц;
- Оценка в целях использования в качестве предмета залога;
- Оценка в целях приватизации или передачи в доверительное пользование;
- Оценка в целях передачи в аренду;
- Оценка в целях купли-продажи или иного отчуждения;
- Оценка в целях изъятия имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
- Оценка в целях переуступки долговых обязательств, связанных с данными объектами;
- Оценка в целях составления брачных контрактов и раздела имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон и т.д.

Оценка земли представляет собой получение максимально достоверной и не искаженной ценности (стоимости) земли, с учетом рыночных условий на данный период времени. Теоретически оценка стоимости земли рассматривается в двух точек зрения:
1. Земля, оценивается возможностями, не связанными с извлечением дохода;
2. Земля, как неотъемлемая составная часть любого объекта недвижимости, с точки зрения перспективности и доходности от использования земельного участка.

Существует различие между такими терминами, как «Земля» и «Земельный участок». Под термином «Земля» подразумевается неосвоенная и пустующая собственность. Так как термин «Земельный участок» подразумевает поверхности земли, с фиксированным местоположением, границами, площадью и другими особенностями, указанными в документах государственной регистрации земельных прав.

Распространенные права собственности на земельный участок, требующие оценки:
1. Право собственности это возможность владения и использования участка любым законным способом;
2. Право аренды это возможность пользования земельным участком по договору аренды.

Практически все объекты недвижимости состоят из земельного участка и имеющимися на нем зданиями, сооружениями, улучшениями и пр. При оценке стоимости таких объектов недвижимого имущества, необходимо определять стоимость земельного участка отдельно от имеющихся на нем застроек.

Достоверная оценка стоимости земельных участков способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это, в свою очередь, приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах. Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

В сложившихся рыночных условиях, проведение оценки земельных участков основывается на рыночной информации. При этом желательно, чтобы объекты-аналоги имели сопоставимые с объектом оценки площадь и целевое назначение. При проведении расчетов осуществляются корректировки на местоположение, рельеф, наличие и состав инженерных коммуникаций.

Методы оценки земельных участков, как и большинства объектов оценки и оценки недвижимого имущества, базируются на трех подходах:
1. Затратном;
2. Сравнительном;
3. Доходном.

В каждом из подходов существуют методы оценки, т. е. различные варианты расчетов, применив которые, получаются различные величины стоимости объекта. Согласовывая результаты, полученные каждым подходом, оценщик определяет окончательную стоимость объектов оценки.

Характеристики оценки земельного участка

• — Объект оценки: Оценка земельных участков
• — Оценка бизнеса: Для реструктуризации , Для определения кредитоспособности, Для страхования , Оценка имущественных комплексов, Оценка долей в уставном капитале, Оценка акций, Для налогообложения
• — Оценка интеллектуальной собственности: Оценка прав на результаты интеллектуальной деятельности , Оценка прав на средства индивидуализации , Определение убытков от неправомерного использования интеллектуальной собственности
• — Оценка имущественных прав: Оценка прав требования, Оценка обязательств, Оценка прав пользования имуществом, Оценка прав на осуществление деятельности, Оценка прав на использование привилегий
• — оценка земли: определение стоимости земли
• — оценка земельного участка: определение стоимости земельного участка
• — оценка земельных участков: определение стоимости земельных участков